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Aigner Immobilien,  Ist es möglich, eine Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie umzuwandeln?
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Ist es möglich, eine Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie umzuwandeln?


26.04.2018

Die rechtliche Voraussetzung für die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie ist ihre Genehmigungsfähigkeit. Grundlage der Genehmigung ist der Bebauungsplan (B-Plan). Liegt für ein Gebiet kein Bebauungsplan vor, ist das Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 34, heranzuziehen. Konkret ist die Umwandlung einer Gewerbe- in eine Wohnimmobilie dann zulässig, wenn die betreffenden Flächen im Bebauungsplan grundsätzlich eine Wohnnutzung zulassen oder wenn gemäß § 34 BauGB „ein Vorhaben sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“


Eine weitere wesentliche Voraussetzung für eine Immobilienumwandlung ist ihre bauliche Umsetzung, das heißt, die vorhandenen Baukonstruktionen müssen es technisch ermöglichen, normen- und nutzerbedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen. Bauingenieure und Architekten stehen bei Umwandlungen immer wieder vor den gleichen Herausforderungen: aus den vorhandenen ehemaligen Bürogeschossflächen ist eine möglichst große nutz- und vermietbare Wohnfläche zu generieren.
Dabei ist zu prüfen, ob Geometrie und Tragfähigkeit der Büroflächen den Ansprüchen der neuen Nutzung überhaupt genügen werden. Beispielsweise wurden in den letzten 30 Jahren die brandschutztechnischen und die bauphysikalischen Anforderungen an Bauteile (z. B. Wärme- und Schallschutz) vom Gesetzgeber erheblich erhöht – die neuen Konstruktionen müssen deshalb einerseits den behördlichen Anforderungen genügen, andererseits auch eine dem Mietpreis angemessene Nutzer-Behaglichkeit sicherstellen.
Eine Vielzahl der Gewerbeimmobilien lässt sich wohl nicht in Wohnimmobilien umwandeln, weil diese Projekte an der Genehmigungsfähigkeit, der baulichen Umsetzung oder der Wirtschaftlichkeit scheitern. Einige wenige Gewerbeimmobilien sind jedoch durchaus dazu geeignet – diese grundsätzlich geeigneten Einzelobjekte zu suchen, zu finden, sich der Machbarkeit ihrer Umwandlung zu versichern und diese dann tatsächlich zu realisieren, darin liegen die besondere Herausforderung und der Reiz der Projektentwicklung.

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