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Aigner Immobilien, Ausbleibendes Hausgeld in einem Mehrfamilienhaus
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Ausbleibendes Hausgeld in einem Mehrfamilienhaus


06.02.2018

Was können Eigentümergemeinschaften und Verwalter tun?
Haftet der Erwerber einer Wohnung für rückständiges Hausgeld?

Das kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft tun, wenn ein Eigentümer kein Hausgeld zahlt:
Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld mehr, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter schnell handeln. Denn die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft bestehen auch weiterhin. Es gilt nun zunächst, den Grund für die eingestellten Zahlungen herauszufinden, was etwa vom Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat durch einen Telefonanruf geklärt werden kann. Ein persönliches Telefonat ist hier immer besser als eine schriftliche Nachfrage. Möchte der Wohnungseigentümer beispielsweise durch das einbehaltene Hausgeld Druck auf die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. den Verwalter ausüben, etwa weil Schäden nicht behoben werden oder die Verwaltung sonst untätig bleibt, darf er dazu nicht einfach das Hausgeld ein- oder zurückbehalten. Lediglich bei rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen die Gemeinschaft (etwa durch Urteil oder von der Gemeinschaft anerkannt) sowie bei einer Notgeschäftsführung (etwa unaufschiebbare Reparatur der Heizung auf eigene Kosten) darf ein Eigentümer Hausgelder zurückbehalten bzw. mit Hausgeldforderungen aufrechnen (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Urteil vom 03.03.2009, Az.: 15 Wx 298/08). Werden Eigentümer auf diese Rechtslage hingewiesen, zahlen sie häufig das zunächst einbehaltene Hausgeld.

Befindet sich der das Hausgeld nicht zahlende Wohnungseigentümer in einem vorübergehenden finanziellen Engpass, kann eine Stundung oder Ratenzahlung – ggf. nach Beschluss der Eigentümerversammlung – ein einfacher Weg sein, um das Problem aus der Welt zu schaffen.
Reagiert der betreffende Wohnungseigentümer gar nicht, behält trotz Hinweis auf die Rechtslage weiterhin das Hausgeld ein oder hält sich nicht an eine vereinbarte Stundung bzw. Ratenzahlung, kommt zur Beitreibung der offenen Hausgelder der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids oder eine Zahlungsklage, verbunden mit einem Feststellungsantrag auf künftige Zahlung, in Betracht. Dabei ist der Mahnbescheid vorzuziehen, wenn davon auszugehen ist, dass sich der Eigentümer auch darauf nicht rühren wird. Ist dagegen ein Widerspruch gegen den Mahnbescheid zu erwarten (etwa wegen des bereits geäußerten – unzutreffenden – Einwandes, dass „nicht gezahlt werde, solange die Verwaltung nichts mache“), sollte direkt eine Klage auf Zahlung des rückständigen Hausgeldes nebst dem Feststellungsantrag eingereicht werden. Ein vorhergehendes Mahnverfahren würde den Gerichtsprozess nur unnötig verlängern. Zuständig für die Klage ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt, § 43 WEG.
Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids oder die Klage wird regelmäßig vom Verwalter eingereicht, der dazu aufgrund des Verwaltervertrags oder durch sonstigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ist. Kläger ist die insoweit teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft, § 44 WEG.

Gerichtsprozesse wegen rückständiger Hausgelder können jedoch manchmal langwierig sein, die Rückstände häufen sich und die Wohnungseigentümergemeinschaft muss speziell für die Rechnungen der Versorgungsunternehmen einspringen. Um diese Kosten zu sparen, kann die Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Eigentümer eine sogenannte Versorgungssperre einleiten. Danach kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, die Wohnung des betreffenden Eigentümers von der Versorgung mit Gas, Strom, Wasser usw. abzutrennen.

Erfüllt sein müssen dafür folgende Voraussetzungen
(Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2005, Az.: V ZR 235/04):

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss für die Versorgungsleistungen aufkommen und Vorschüsse zahlen, es darf also kein eigenständiger Vertrag zwischen Eigentümer und Versorgungsunternehmen bestehen.
  • Es muss ein erheblicher Zahlungsrückstand entstanden sein, der mindestens sechs Monate beträgt und nicht beigetrieben werden kann (ein erfolgloser Vollstreckungsversuch ist aber nicht erforderlich).
  • Dem Eigentümer muss die Versorgungssperre angedroht werden, etwa durch Übersendung des entsprechenden Beschlusses der Gemeinschaft.
  • In der Androhung muss dem Eigentümer eine angemessene Frist zur Zahlung der Rückstände gesetzt werden.


Ist ein Wohnungseigentümer dauerhaft zahlungsunfähig oder weigert sich permanent, das Hausgeld oder Sonderumlagen zu zahlen, kann ihm die Gemeinschaft das Eigentum an seiner Wohnung entziehen, § 18 WEG.

Das setzt Folgendes voraus:

  • Es handelt sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehr als zwei Eigentümern.
  • Der rückständige Eigentümer hat eine schwere Verfehlung begangen, was der Fall ist, wenn sich ein Eigentümer mit Hausgeld oder Sonderzahlungen in Höhe von drei Prozent des Einheitswertes (also nicht des Verkehrswertes) seiner Wohnung länger als drei Monate in Verzug befindet.
  • Die Forderungen der Gemeinschaft müssen tituliert sein, es muss also ein Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid vorliegen, aus dem sich die Art der rückständigen Forderungen (Hausgeld, Sonderumlage usw.) ergibt und der Zeitpunkt, wann diese fällig waren.
  • Der betreffende Eigentümer muss wegen seiner Zahlungsrückstände gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich abgemahnt werden, wobei für die Abmahnung kein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Die Abmahnung muss allerdings vor der Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums erfolgen.
  • In der Abmahnung muss dem Eigentümer eine angemessene Frist (mindestens eine Woche) gesetzt werden, um durch Zahlung der Rückstände die Entziehung des Wohnungseigentums zu verhindern.
  • Über den Entzug des Wohnungseigentums muss ein Beschluss der Gemeinschaft gefasst werden, dem mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer zugestimmt hat.


Der Entzug des Wohnungseigentums hat gegenüber einer Zwangsvollstreckung den Vorteil, dass die Rechte auf Zahlung der rückständigen Hausgelder die Rangklasse 2 einnehmen und damit noch vor Banken, Bausparkassen und Kreditinstituten liegen. Damit geht die Gemeinschaft bei einer späteren Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Eigentümers nicht leer aus. Das gilt aber nur für Ansprüche der Gemeinschaft aus dem laufenden Jahr, in dem das Eigentum entzogen wurde, sowie die beiden davor liegenden Kalenderjahre.

Haftet der Erwerber einer Wohnung für rückständiges Hausgeld?
Seit dem 13. September 2013 gilt: Der neue Erwerber von Wohnungseigentum haftet schuldrechtlich nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers – so hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: V ZR 209/12). Der Erwerber hat nämlich in der Regel weder einen Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschlossen, noch verpflichtet ihn das Gesetz zu einer solchen Haftung.
Das Urteil bezieht sich auf die Klage einer WEG aus dem Jahr 2010. Ein insolventer Eigentümer hatte Hausgelder für die vorangegangenen zwei Jahre nicht beglichen. Die WEG argumentierte, dass ihr § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht bzw. dingliches Recht an dem Wohnungseigentum gibt. Dieses sei insolvenzsicher und würde auch gegenüber dem neuen Erwerber gelten. Dieser müsse zwar nicht direkt zahlen, aber die Vollstreckung in die erworbene Wohnung dulden. Als dingliche Rechte bezeichnet man Rechte, die gegenüber jedermann wirken, also auch gegen den neuen Wohneigentümer.
Da das BGH-Urteil zugunsten des neuen Eigentümers ausfiel, hatte die WEG ihre Forderungen aus der Insolvenzmasse zu befriedigen. Sie konnte nicht in das Wohnungseigentum des neuen Käufers vollstrecken.

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