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Aigner Immobilien, Vereitelung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters – Schadensersatzanspruch?
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Vereitelung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters – Schadensersatzanspruch?


12.10.2017

(Anm. zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14)

Werden Eigentumswohnungen einzeln als auch im „Portfolio“ verkauft, steht Mietern unter bestimmten Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der von ihnen bisher gemieteten Wohnung zu (§ 577 BGB). Grundvoraussetzung für das Entstehen dieses gesetzlichen Vorkaufsrechts ist, dass das Wohnungseigentum erst nach Überlassung der vermieteten Wohnung an den Mieter begründet worden ist. Wird der Mieter beim Verkauf der Wohnung unzureichend über sein gesetzliches Vorkaufsrecht aufgeklärt und ihm dadurch die Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts gar unmöglich gemacht, kann das in der Praxis für den Verkäufer erhebliche Probleme in Form einer nicht unerheblichen Schadensersatzverpflichtung auslösen. In seiner Entscheidung macht der Bundesgerichtshof auf die finanziellen Risiken für den Verkäufer aufmerksam und urteilt:


Sieht der Verkäufer pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Wohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach seiner Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat. Der Mieter muss sich die im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallenen Kosten seinem Ersatzanspruch entgegenhalten lassen.


In dem entschiedenen Fall verkaufte die Vermieterin ihr aus vermieteten Wohnungen bestehendes Mehrfamilienhaus, welches in Wohnungseigentum aufgeteilt war, zu einem Gesamtpreis. Eine der Mieterinnen erfuhr vom Verkauf des Mehrfamilienhauses erst, nachdem die Erwerberin bereits als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war. Die Mieterin wurde davor weder von der Veräußerungsabsicht der Beklagten noch von dem Verkauf benachrichtigt. Sie wurde auch nicht über ein etwa bestehendes, gesetzliches Vorkaufsrecht informiert. Die Erwerberin bot der Mieterin die von ihr gemietete Wohnung zu einem Kaufpreis mit dem Hinweis an, dass sie die anderen Wohnungen zum gleichen Preis schon verkauft habe. Die Erwerberin erzielte einen Gewinn von rund EUR 80.000 aus der Weiterveräußerung. Die Mieterin nahm die Vermieterin wegen Verletzung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in Anspruch und machte diesen Differenzbetrag als Schadensersatz geltend.


Anders als die Vorinstanzen gab der Bundesgerichtshof der Mieterin Recht. Weil das gesetzliche Vorkaufsrecht – anders als beispielsweise ein dingliches Vorkaufsrecht – nicht im Grundbuch eingetragen wird, kann es den Eigentumserwerb durch den Erwerber effektiv nicht verhindern. Der Vermieter begeht aber eine Pflichtverletzung unter dem bestehenden Mietvertrag, wenn er den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht unterrichtet. Denn nur durch die Mitteilung kann dem Mieter die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts überhaupt ermöglicht werden. Bei einer derartigen Pflichtverletzung macht sich der Vermieter somit schadensersatzpflichtig. Der Umfang des Schadensersatzanspruchs erstreckt sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs im entschiedenen Fall auch auf die Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis (lediglich die angefallenen Kosten des tatsächlichen Erwerbs der Wohnung müssten davon in Abzug gebracht werden). Für den Bundesgerichtshof ist es ohne Bedeutung, dass die Mieterin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gar nicht ausgeübt hatte. Dies begründet er damit, dass die Erwerberin zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterin Kenntnis von den Umständen erlangt hat, schon als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war. Damit hätte die Vermieterin den durch Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zwischen den Mietvertragsparteien entstehenden Kaufvertrag nicht mehr erfüllen können und die Mieterin wäre ohnehin „leer ausgegangen“.



Bewertung und Auswirkungen für die Praxis

In seiner Entscheidung wendet der Bundesgerichtshof für die Vereitelung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts die Grundsätze des Miet- und Schadensrechts konsequent an. Mit Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entsteht – neben dem Vertrag mit dem Erstkäufer – ein weiterer Kaufvertrag. Der Verkäufer kann aber nur einen der beiden Kaufverträge durch Übereignung der Wohnung erfüllen, wobei er sich damit automatisch im anderen Vertragsverhältnis schadensersatzpflichtig macht. Der Mieter kann auch direkt Schadensersatzansprüche geltend machen und muss vorher nicht erst noch das Vorkaufsrecht ausüben, wenn schon feststeht, dass der Veräußerer die Wohnung nicht mehr an den Mieter übereignen kann. Der Umfang schließt auch grundsätzlich den entgangenen Gewinn des Mieters ein. In seiner Entscheidung betont der Bundesgerichtshof den Stellenwert des Mieterschutzes durch dessen gesetzliches Vorkaufsrecht. Er tritt damit der häufigen Praxis entgegen, die die gesetzlichen Vorkaufsrechte von Mietern durch „Portfolioverkäufe“ als störend empfinden. Für den Verkäufer entsteht weiterhin das wirtschaftliche Risiko, dass Schadensersatzansprüche der Mieter seinen eigenen Verkaufsgewinn erheblich schmälern können. Als Empfehlung gilt es für den Vermieter bzw. Verkäufer festzuhalten, dass er stets auf eine ordnungsgemäße Unterrichtung des Mieters über den Kaufvertrag und das gesetzliche Vorkaufsrecht achtet. Außerdem sollte er mit dem Dritten ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts vereinbaren, um so Schadenersatzansprüchen des Drittkäufers zu entgehen.

 



Diese Anmerkungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie ersetzen keinen konkreten Rechtsrat im Einzelfall. Sprechen Sie uns bei Fragen bitte gerne an.

 

GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB
Rechtsanwalt Michael Gierth

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