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Aigner Immobilien, Form eines dinglichen Vorkaufsrechts – kann die notarielle Beurkundung ggf. entfallen?
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Form eines dinglichen Vorkaufsrechts – kann die notarielle Beurkundung ggf. entfallen?


06.10.2017

(Anm. zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. April 2016 – V ZR 73/15)

Vorkaufsrechte sind in der immobilienrechtlichen Praxis von großer Bedeutung. Der Vorkaufsfall tritt ein, wenn ein Drittkäufer mit dem Grundstückseigentümer einen Kaufvertrag über den Grundstückserwerb abschließt. Übt der Vorkaufsberechtigte (Inhaber des Vorkaufsrechts) sodann sein Vorkaufsrecht aus, kommt ein zweiter Kaufvertrag zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer zustande – grundsätzlich zu den Bedingungen, wie sie im ersten Kaufvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Drittkäufer vereinbart sind. Bei der rechtlichen Bewertung ist zwischen einem schuldrechtlichen und einem dinglichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden.

Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, dass er ihm den Abschluss eines Kaufvertrags über das betroffene Grundstück mitteilt. Nur so ist der Vorkaufsberechtigte in der Lage, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Im Idealfall sichert sich der Verkäufer gegenüber dem Drittkäufer mit einem Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag mit dem Drittkäufer ab – für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts. Damit kann er etwaigen Schadensersatzansprüchen des Erstkäufers vorbeugen. Hält sich der Verkäufer aber nicht an diese Pflicht, dem Vorkaufsberechtigten die Erwerbsmöglichkeit anzudienen, ist er diesem ggf. zum Schadensersatz verpflichtet.
Anders als bei einem rein schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann der Vorkaufsberechtigte eines dinglichen Vorkaufsrechts den Eigentumserwerb des Drittkäufers verhindern. Das Vorkaufsrecht wirkt „dinglich“, d. h., es hindert den dinglichen Eigentumsübergang. Zu diesem Zweck ist das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch (Abt. II) einzutragen. Der Drittkäufer hat daher auch die Möglichkeit, sich über die Einsichtnahme des Grundbuchs über das Bestehen eines dinglichen Vorkaufsrechts zu informieren.

Formerfordernis:
Die schuldrechtliche Verpflichtung des Verkäufers, ein Grundstück zu verkaufen, bedarf gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Dieses Formerfordernis dient in erster Linie als Warn- und Belehrungsfunktion für die am Kaufvertrag Beteiligten. Im Gegensatz zur Beurkundung bescheinigt der Notar bei einer notariellen Beglaubigung nur die Echtheit einer Unterschrift und ggf. das Zutreffen weiterer Rechtstatsachen.
Die Verpflichtung, einem Vorkaufsberechtigten bei Eintritt des Vorkaufsfalls ein Grundstück zu verkaufen, wiegt ähnlich schwer wie eine sofortige Verpflichtung zum Verkauf. Deshalb muss konsequenterweise auch die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts notariell beurkundet werden. Aufgrund einer Besonderheit im deutschen Recht muss beim dinglichen Vorkaufsrecht differenziert werden. Es gibt hier nämlich zwei unterschiedliche Ebenen einer rechtsgeschäftlichen, auf einmalige Übertragung eines Gegenstands gerichteten Vereinbarung. Einerseits existiert das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, mit dem eine grundsätzliche Verpflichtung begründet wird. Andererseits gibt es das sogenannte Erfüllungsgeschäft, bei dem beide Seiten hinsichtlich der konkreten (Rechts-) Änderung zusammenwirken. Die zwei unterschiedlichen Ebenen einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung sind grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen (sogenanntes „Abstraktionsprinzip“).

Der Bundesgerichtshof verdeutlicht in seiner Entscheidung nochmals die Unterscheidung zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung (das dingliche Vorkaufsrecht zu bestellen) und der Erfüllung dieser Verpflichtung durch Rechtsänderung im Grundbuch. Bei der Frage nach der Beurkundungsbedürftigkeit des dinglichen Vorkaufsrechts ist rechtlich strikt zwischen den Ebenen zu trennen. Die gesetzlich geforderte – an keine bestimmte Form gebundene dingliche Einigung zwischen den zwei Parteien über die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch – bezieht sich nur auf diese Rechtsänderung an sich. Sie bedarf unter Wertungsgesichtspunkten daher auch nicht der gleichen notariellen Form wie die Einräumung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts. Der Grund dafür ist, dass die dingliche Einigung über die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch qualitativ nicht mit der schuldrechtlichen Verpflichtung zum (künftigen) Verkauf gleichzustellen ist. Als einzige Wirksamkeitsvoraussetzung ist die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch zu beachten, wozu lediglich die entsprechende(n) Grundbucherklärung(en) notariell beglaubigt sein müssen. Somit kann ein solches Vorkaufsrecht auch dann wirksam bestehen, wenn sich die Parteien lediglich mündlich oder konkludent über seine Bestellung und die Verpflichtung hierzu einig waren.



Bewertung und Auswirkungen für die Praxis

Ein wirksam eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht ermöglicht selbst dann seine Ausübung im Vorkaufsfall, wenn keine Grundlage durch ein wirksames schuldrechtliches Geschäft geschaffen wurde. Im entschiedenen Fall des Bundesgerichtshofs konnte sich der Berechtigte – noch nach dreißig Jahren – den Erwerb eines mit dem seinem dinglichen Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks sichern, obwohl der Verkäufer sich zur Erfüllung eines vermeintlichen Vorkaufsfalls nicht verpflichtet sah. Das rechtlich konsequente Ergebnis betont die überaus starke Wirkung, die eine grundbuchliche Eintragung durch ihre gesetzliche Publizitätswirkung für die Beteiligten im Rechtsverkehr mit Grundstücken hat. Hieraus resultiert das erhebliche Bedürfnis, bei der kaufvertraglichen Gestaltung Mechanismen zu beachten, die für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts greifen sollen.

 


 

Diese Anmerkungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie ersetzen keinen konkreten Rechtsrat im Einzelfall. Sprechen Sie uns bei Fragen bitte gerne an.

 

GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB
Rechtsanwalt Michael Gierth

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