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Aigner Immobilien, Diese Rechte des Mieters sollten Vermieter kennen
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Diese Rechte des Mieters sollten Vermieter kennen


18.09.2017

Über nichts streiten die Deutschen so häufig vor Gericht wie über das Mietrecht. Die Experten des Maklerhauses Aigner Immobilien informieren Eigentümer über die wichtigsten Richtersprüche.



Hausrecht

Mit der Wohnungsübergabe tritt der Vermieter das Hausrecht an den Mieter ab. Ohne Wissen und Zustimmung des Mieters darf die Immobilie also nicht betreten werden. Ausnahmen: Bei der Fälligkeit von Reparatur- und Modernisierungsarbeiten oder bei Besichtigungsterminen mit Kaufinteressenten und Nachmietern steht dem Vermieter ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht zu. Der Termin muss mindestens einen Tag vorher mit dem Mieter abgesprochen werden.


Baumaßnahmen und Instandhaltung

Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung ist ein grundsätzliches Recht des Mieters. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten.
Ausnahmen: Der Vermieter kann durch Sonderklauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen im Mietvertrag festlegen, dass der Mieter einen Teil der Kosten dafür übernimmt. Das aktuelle Mietrecht definiert diese Regeln genau und hat sie mit vielen Einschränkungen versehen. Der gültige Stand ist daher am besten von einem Experten zu prüfen.

 

Einzug von Familienmitgliedern und Freunden

Nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Stiefkinder oder eingetragene Lebenspartner dürfen ohne die Erlaubnis des Vermieters einziehen. Die Immobilie darf allerdings nicht überbelegt werden. Weitere Angehörige wie Tante oder Onkel sowie Freunde dürfen nicht ohne die Zustimmung des Vermieters einziehen.

 

Schönheitsreparaturen

Wer eine unrenovierte Wohnung bezieht, braucht auch beim Auszug nicht zu renovieren. Das Streichen oder das Zuspachteln von Bohrlöchern fällt somit weg. Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen immer auf den Mieter übertragen werden können. Streichen muss ein Mieter allerdings schon, wenn er so lange in einer Wohnung lebt, dass er über die vertraglich festgelegten Fristen für die nächste Renovierung hinauskommt (BGH VIII ZR 185/14).

 

Betriebskosten

Eine Vorauszahlung der Nebenkosten muss immer möglichst gleich zum tatsächlichen Verbrauch ausfallen. Höhere monatliche Beträge darf der Vermieter nur auf Grundlage einer fehlerfreien Abrechnung fordern, soweit sich deutliche Abweichungen von der früheren Schätzung ergeben haben (BGH VIII ZR 245/11). Mieter müssen ihren Einwand gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung erheben – danach ist der Einwand nicht mehr gültig. Das gilt auch dann, wenn die Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Abrechnung reklamiert hatten (BGH VIII ZR 185/09).

 

Untervermietung

Wer ein Zimmer untervermieten möchte, muss laut Gesetz den Vermieter um Erlaubnis fragen und ihm auch die personenbezogenen Daten des Untermieters mitteilen. Kommt man dem nicht nach, darf der Vermieter fristlos kündigen – das gilt auch, wenn man die Wohnung über das Internetportal Airbnb an Touristen vermietet (LG Berlin Az. 67 T 29/15).
Ausnahme: Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen. Dann kann das Gericht die Erlaubnis des Vermieters ersetzen. So hatte beispielsweise das Amtsgericht München in einem Fall entschieden.

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